分时度假的立法思考

                                                                             分时度假的立法思考

        分时度假产品出现于本世纪六十年代的欧洲。七十年代，美国的商人在分时度假产品中开创性地引入了交换概念。八十年代、九十年代，在欧洲和美国这两个广阔的、统一的旅游业市场，分时度假产品得到飞速发展，形成了两个最大的分时度假交换公司RCI（Resort Condominium International）和II（Interval International）。现在，全球约有500万个家庭购买了分时度假产品，每年产生超过60亿美元的收益。不仅如此，它还为度假胜地一年四季带来游人，为当地创造了新的就业机会。欧洲分时度假组织（OTE）预测，在未来的十年间，分时度假产品的销售额的增长将是全球旅游销售额增幅的两倍。
我国分时度假产品至今仍未普遍形成成熟的、适合国内消费者的产品，分时度假产业的发展面临众多问题，观望和停滞不前是业内的普遍状况。 
        国外分时度假产品提供者及国内不法销售商导演的欺诈性销售、强制性销售的闹剧，产生了极坏的社会影响，败坏了分时度假产品的声誉，广东省公安厅就明确宣布销售国外的分时度假产品属于非法；部分国内投资者想要投资建立国内的分时度假产品交换系统，有的已进行了前期的筹备，但由于分时度假产品已被败坏的商业信誉以及法律空白的状态，大多持观望态度；国内饭店、度假村以及部分房地产开发商看到分时度假产品会给其带来丰厚的利益，纷纷提出要加入国外的分时度假交换公司，据RCI统计，我国已有16家饭店、度假村被批准加入RCI系统；加入交换系统的少数饭店、度假村有的并不按照约定严格履行义务；国外分时度假交换公司看到中国市场的无序，迟迟不进入中国市场，II和RCI都未正式进入中国市场。为此，很多国内投资者、外国的交换公司都通过各种渠道和方式呼吁通过行业立法，来规范分时度假产品的经营行为，形成健康的市场环境。
考察国内分时度假产品的发展，我们形成了两个基本观念：国际间的分时度假产品交换在我国还不具备发展条件。而在国内发展分时度假产品、在国内实现分时度假产品的交换是可行的。

一、发展国内分时度假产品的必要性 

        分时度假实现的条件可以概括为统一的市场、人员的流动、可兑换的货币。与国际间的分时度假交换系统不同，国内的商业环境完全满足了分时度假实现的三个条件，实现分时度假产品的交换不存在任何限制，是完全可能的。
更重要的是，分时度假产品为消费者、旅游住宿业带来的经济、社会效益是多方面的。
首先，分时度假产品体现了服务的个性化趋势，向消费者提供了一种独特性、长久性、选择性的服务，适应了消费者日益求新、求变的需要。
分时度假产品在国外发展之初，其产品信誉也因一些不法商人的违规操作而受到损害，这并没有使分时度假产品的经营者却步。商人们通过建立行业自律组织，建议国家立法，逐步使市场走向规范。直至八十年代，随着相关法律的健全，分时度假业走入正轨，步入迅速发展时期。九十年代初开始，迪斯尼度假俱乐部、希尔顿集团、喜来登集团、四季酒店等著名饭店业集团相继加入分时度假交换系统，这使分时度假业真正树立起成熟的商业形象。分时度假产品自身的发展就证明了其强大的生命力。
其次，分时度假产品为饭店提供了一种灵活的销售方式，而且可以使饭店投资提前变现，盘活现有资产。分时度假产品在销售上的特点是房产使用权的多次销售和使用权的长期转移，它至少保证了部分固定客源，提高了开房率。业主们还通过销售分时度假产品使自己的投资提前变现，有利于盘活现有资产，加速资金运转。分时度假产品给饭店带来的经济利益是显而易见的。
非常具有现实意义的是，分时度假系统为旅游住宿业提供了一种网络化形式，摒弃了资产、品牌等的依托，直接将网络化建立在以可交换为基础的标准体系上。这样住宿业彻底摆脱了资产总量的束缚，即便是中小饭店也能够与大的饭店集团一起实现经营的网络化。这对形成国内统一的大市场，加强地区间的经济交往与合作具有积极意义。
与网络化相联系的是，分时度假交换系统向旅游住宿业提出了标准化的市场要求。旅游住宿设施必须符合相应的条件，才被允许加入分时度假交换系统。这种标准体系一方面是多层次的，旅游住宿业经营者按照细分市场统一标准，创造品牌，有利于形成住宿业高、中、低档多层次的格局；另一方面它作为饭店行业的自律标准具有动态的特点，能够随着市场要求而调整，能对旅游住宿业经营者实现有效的约束。

二、国内分时度假经营中的问题

        欺诈性销售与强制性销售是我国现阶段分时度假产品销售的突出问题。分时度假不是一个容易理解的商业概念，国外的分时度假产品提供者非常注重销售，往往聘请专业的销售人员，主要任务是让消费者了解概念、理解产品，普遍采用的方式是召开推介会。欧洲分时度假组织在行规中就规定必须向消费者讲解分时度假概念，让其充分了解自己的权利和义务。但是，国内的销售在产品发展之初就偏离了诚信的商业原则。
        欺诈性体现在国外的分时度假产品提供者聘请国内销售商，在销售中向消费者作虚假宣传或误导性宣传，如承诺每年都可以到欧洲或美国的某饭店度假，而实际上，由于我国的出国旅游政策，消费者不可能享受到此种权利。强制性销售往往与欺诈性手段共同运用，推介会上运用各种推销技术，过分渲染消费者能够享受到的权利，使消费者丧失正确判断的情况下当场付款。由于国内消费者不享有在国外普遍实行的“冷静期”权利，受欺诈的事件已发生多起。多家媒体对在深圳、上海发生的类似销售行为进行了报道，在部分省份形成了对分时度假产品的普遍误解。
        对分时度假产品单纯的概念引进，其后果是产品价格过高。珠海某酒店销售的分时度假产品20年每年1周的使用权价格为18万，按一年50周计算，其一间套房销售所得为900万，大大超过销售客房所得，当然，以这样的价格在国内是不可能销售50次的。分时度假品的产生与发展，一个重要的因素在于其价格相对低廉。消费者不必动用大笔资金为每年一周的度假购买一处房产，其他时间闲置，而只需花费少量资金就可以获得与购买一处房产相同的度假享受，并且具有更多的选择性。国内的高价格，实际使分时度假产品远离了广大消费者，一套客房销售给50个家庭根本不可能。这增加了其销售成本，其销售成本越高，价格越高；价格越高，离消费者越远，形成了一个恶性循环。 
        分时度假的概念是非常吸引人的，但成熟的消费者更看重产品而非概念。分时度假产品经营者必须从概念中走出来，真正考虑消费者的需求与权益的实现，才能逐步树立起成熟、负责的商业形象。国内的一些致力于开发分时度假产品的饭店已经看到了这一点，推出了低价位、低年限的准分时度假产品。今年5月，深圳某度假俱乐部推出了一个5000元的分时度假产品，十年内免费入住该酒店30天，每年可使用3天，淡季2天，旺季1天。这样的价格与大众是贴近的，也表明分时度假产正逐步实现由概念到产品的转化，由舶来向本土的转化。 
        另一个问题是经营操作不规范。销售的法律文件、权利证书不完备，双方权利、义务规定不明确；交换的实现，特别是国际间的分时度假产品交换，没有保障；物业管理上权利、义务模糊；服务质量没有保障；权利的转移和继承没有任何规则可循。北京某山庄加入RCI以后，由于自己的分时度假产品没有销售出去，就拒绝接待要求入住的RCI的会员；多家公司自行联系几家饭店、制定规则，就宣布成立分时度假交换公司，实际可能只是几家饭店松散的联合经营，在保障消费者期权方面没有任何措施。
        产生上述问题的原因是分时度假产品，其在国内的发展跳跃了几个发展阶段，有很多细微的操作方式不为我国商人所知或不具备实施的条件；国内法对分时度假产品没有任何规定，行业自律组织也不具备发展的条件。

三、分时度假立法需要把握的几个环节

1、规范的对象。
        分时度假产品经营中的主体主要有4个：产品提供者、销售商（包括再销售商）、时段所有者（Time Owner，即分时度假产品的购买者）和交换公司。其中产品提供者、交换公司是分时度假产品两个最主要的服务提供者，是旅游业经营者，当然应该列为被规范和管理的对象；销售商（包括再销售商）在分时度假产品实现上扮演重要角色，也应纳入被规范和管理的范围。所以，就管理对象而言，应包括产品提供者、销售商（包括再销售商）和交换公司。
分时度假产品经营运行图如下：

2、对时段所有者期权的保障。
这是保障消费者权益的本质问题，也是我们对其规范、管理的出发点和立足点。分时度假产品的特点是时段所有者预先一次性付款购买产品，在以后的较长时间（10年、20年、30年）里逐年享受自己的时段权利。消费者的期权能否得到保障，这关系到分时度假产品的信誉以及该产业在中国的发展前途。
可能采取的措施有：
（1）产品提供者对自己的商业信誉提供某种担保，担保人可以银行也可以是其他经济组织。担保这种方式在经济交往中经常被使用，但担保合同有变更和终止的可能，对时段所有者长期的期权保障不足，对分时度假产品缺乏针对性，因而对消费者权益的保障也就不够充分和完全。
（2）预收的款项由信托公司代为管理，信托公司保管房产的权利文书，监督产品提供者的经营活动以及对预收资金的使用，来保障时段所有者的权益。这是马来西亚以法律形式规定的方法。作为一种完全商业化的办法，其实现的前提是成熟的商业环境和规范的信托业。我国似乎尚不具备实行的条件。
（3）政府对预收的款项进行监控。政府要求预收的款项存入指定的银行。每一年或数年，产品提供者在履行其义务后，就有权向银行支取相应的款项。款项的支取是在政府的监控之下进行，政府也就实现了对分时度假产品的经营过程的监控。这种方式对消费者权益的保护是最全面的，但产品提供者的权益会受到一定的限制。
3、产品提供者、交换公司的资格。所谓资格，就是规定市场准入的条件。我国即将加入WTO，在服务业尚不具备国际竞争能力的情况下，自我保护的主要手段是有关管理服务业开业与经营的国内政策规章。在市场准入方面对交换公司、分时度假产品提供者没有限制，实际上是对国外企业完全的开放。分时度假立法应当适当体现对分时度假业的保护。
产品提供者资格的确定，应明确：（1）禁止外国的分时度假产品提供者在国内销售其产品，杜绝其欺诈性销售的可能。（2）国内的产品提供者的资格，一方面应从整个住宿业的发展考虑，要促进分时度假业在各种档次的住宿设施发展；另一方面要体现切实保障消费者权益的原则。国内旅游住宿业各种档次的住宿设施并存，除星级饭店有统一、规范的服务标准外，没有系统化的服务标准，服务质量各异，所以上述两个方面不可偏废。
对销售商需要明确的是国外的销售商不得在国内销售分时度假产品。国内的销售商需具备相应的资信和专业的销售人员。
交换公司资格的确定，应明确：（1）国外的交换公司在国内经营，需在国内登记注册，其经营范围限于国内交换服务。（2）国内交换公司应具备相应的资信，以及饭店业管理人才，以确立和维护其统一的交换标准。
4、销售商的行为规范。对销售商的规范主要在经营环节，他直接面向消费者，关系到分时度假业的信誉，要对产品提供者、消费者双方的权益负责。销售商必须保障消费者的对产品的知情权、“冷静期”权利，必须正确运用销售手段。
5、“冷静期”权利。
“冷静期”制度在国外被普遍采用，时间长短有不同，有3天、5天的，也有规定10天的。在冷静期内，消费者有权解除购买分时度假产品的合同，分时度假产品提供者有义务返还消费者支付的所有款项。这一制度既适应了分时度假产品销售的特点，又充分实现了对消费者权益的保护，成功地杜绝了欺诈性销售和强制性销售行为。
6、再销售。
再销售涉及时段所有者权利的延续，再销售本身是对分时度假产品信誉的肯定。但是，分时度假产品不应被理解为商业投资，再销售的目的是转让权益，而非从转让中获利。再销售中，消费者权益的保障也具有了新的特点和较大难度。
鉴于放开分时度假产品的再销售市场可能导致分时度假产品市场的混乱，对再销售的开放可以采取审慎的态度，待分时度假产品发展到一定阶段后，再启动再销售市场。
7、分时度假产品的本土化现象。这是国内分时度假产品发展出现的新现象。产品提供者对分时度假的概念进行了改良，例如，产品不再建立在特定的旅游住宿设施上，而是更接近于先付款后消费的“消费卡”运作方式；产品不仅仅以度假为目的，也出现了以商务为目的的产品；交换公司在经营中，有的不再满足于仅提供交换服务，而充当了批发商的角色，对参加交换系统的饭店实现了有效的控制。
这些变化一方面体现了国内分时度假产品成熟化的发展趋势，一方面增加了立法的难度，对立法提出了更高要求。

立法工作可能是对原有制度的法律化、固定化，也可能是制度上创设。如果我们认定分时度假产品符合市场经济的规律，符合生产力的发展方向，就应该大胆创新，勇于探索，在实际中不断修正。
分时度假领域在立法上是个空白，在管理上尚是个空缺，而从国外的经验看，分时度假产品是适应市场需求，具有巨大的市场前景，早日立法规范它，有利于分时度假产品在中国的健康发展，也有利于丰富我国旅游产业。

葛宇菁
二ΟΟΟ年六月