徽商集团委托项目《黄山东大门旅游综合开发项目》完成初稿汇报

在前期多轮次策划、规划的基础上，根据对市场环境与地块特性的深刻理解，重新确立“具有鲜明经济前景的、符合业主运营能力与核心诉求的”项目发展战略路径。这一工作面临的主要挑战是化解“委托方对项目前景的深层次疑虑”。

根据业主对投资回报比率、回报周期的要求，有且仅有旅游地产能有效呼应这一核心诉求。可以看出，在此之前的策划规划也都很好的呼应了这一诉求，进行了以旅游地产为核心的开发架构设计。

一个前置性的问题是：既然对业主核心诉求有明确呼应，前期所编制的系列成果（特别是承担思路导向的策划方案）为什么依然无法成为委托方充分认可并加以执行的行动指南，理解这一问题，对本阶段成果的编制意义重大。

应该说，前期系列策划在成果内容上不可谓不详尽，项目不可谓不新颖丰富、相关分析与引述不可谓不高瞻远瞩，从“主流的”视角看，大多是不错或者很优秀的方案，那么问题出在哪里呢？——两个方面。

第一，重趋势而轻机会条件。

可以看出，前期成果大多把握了旅游及相关产业的宏观趋势，并以宏观趋势作为项目设计基本指南，这没有问题，但决定项目前景的不仅有宏观趋势，更有中观与微观层面的机会条件（竞争态势，刚性制约）。具体的看，前期策划提出的高品质度假村、顶级会议中心、文化型地产等典型项目，恰好在黄山区域都面临激烈竞争（参见安徽经典市调公司调查报告），而前期策划关注了宏观，却忽视了竞争，显然缺乏说服力。

第二，忽视项目运营复杂性。

前期成果设计的项目体系都极为饱满，以项目的丰富与盛大来彰显项目的美好前景，总觉得不如此不足以展现自身的策划创意能力，不足以凭借眼花缭乱的“新鲜项目”打动业主，且不说市场的消化能力，首先需知任何项目方案都是在“有限的条件”下执行营建的，项目庞大的架构远远超出了业主的管控能力，领域经验，行业资源，财务能力。

归根结底，这些方案在“可论证的，经得起质疑与辩驳的逻辑力量”方面存在明显不足，这也正是“主流”策划的典型弱点。因此，调整本次策划工作的技术路线，使之打破既往策划“只注重宏观趋势，忽略中观与微观条件的愿景式、理想化”思维模式，至关重要。

有鉴于此，本次策划的基本目的即是如下两点：

第一，基于真实的市场风险与项目条件，确立一个风险更低的开发方向；

第二，简化项目的商业模式，降低业主运营难度，提高过程的可操控性。

策划报告采用了区别于主流策划文案的形态，采用了相对严格的咨询方案技术模式：提出观点，论证观点，不追求宏大叙事，将更多的研究资源投入到对项目有直接决定意义的条件分析中。策划报告的成果包括：

l      策划咨询主报告：《黄山东大门旅游综合开发项目·战略路径选择》

——核心结论

——项目面临的主要制约与重新确立发展方向的必要性

——以异地度假养老为新的战略发展方向

——面临的主要挑战分析

——优化项目开发前景的原则与策略

——经济技术指标汇总表

l      附件：参考资料

    参考资料对《策划咨询报告》提供实际案例与数据支持。

需要特别说明的是：参考资料均是直接录用现有公开研究资料（除了经过排版整理外，未作任何结论修改），之所以如此，是因为这些研究资料中，不仅有对异地度假养老市场前景的乐观分析，更有对存在问题的指明与担忧，项目组认为，只有把正反两个方面的信息都毫无保留的呈现给业主，才能更好的供业主做出理性的抉择，也更能体现咨询机构提供独立的第三方观点的技术立场。

——我国养老模式的现状与前景

——长三角地区异地度假养老市场调查

——北京太阳城国际老年公寓案例介绍

——异地医疗保险结算政策

另外需要说明的是：

策划报告集中论述了项目的发展方向选择，对于在这一方向选择下项目的具体形态并未更多阐述，这部分工作由规划完成。

同时，策划报告也未刻意规定项目的案名、在空间上的特征，建筑环境风格、在具体子项目上的内容构成——策划报告只强调了应有的项目体系结构与必不可少的关键功能设施。